전월세 계약서 작성법 완전정복: 집 구하기 전 반드시 알아야 할 필수 지침서

6월 15, 2025

전월세 계약서 작성법에 대해 상세히 안내합니다. 임차인이 꼭 확인해야 할 조항, 등기부 등본, 확정일자 등 핵심 정보를 제공합니다.

🧩 전월세 계약 전, 반드시 준비해야 할 필수 체크리스트

전월세 계약서를 작성하기 전에 준비해야 할 필수 항목들이 있습니다. 계약이라는 것이 단순히 종이에 사인하는 것을 넘어서, 향후 내 금전적 안정과 거주 안정성에 직결되는 중요한 행위이기 때문에 사전 준비가 매우 중요합니다.

1. 신분증 및 도장 지참

전세든 월세든 계약 당사자인 임대인과 임차인은 반드시 신분증(주민등록증 또는 운전면허증)과 도장을 지참해야 합니다. 이는 법적 효력을 위해서 반드시 필요한 절차이며, 특히 계약 후 정정사항이 생길 경우 도장이 필요합니다.

2. 등기부등본으로 소유권 확인

계약 전에 반드시 ‘등기부등본’을 열람해 임대인이 해당 부동산의 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 만약 명의자가 다른 사람일 경우, 무권리자와의 계약이 되어 보증금을 날릴 위험이 생길 수 있습니다. 이는 실제 피해 사례에서도 자주 등장하는 실수입니다.

3. 건축물대장 확인으로 주소·구조 체크

건축물대장을 통해 해당 건물의 구조, 용도, 주소, 전용면적 등을 확인할 수 있습니다. 계약서에 해당 정보가 정확히 기재되어야 추후 분쟁의 여지를 없앨 수 있습니다.

4. 확정일자 부여 및 전입신고 준비

계약서에 서명한 후 잔금을 치르고 입주했다면, 바로 전입신고와 함께 ‘확정일자’를 받아야 합니다. 이는 임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 가장 중요한 절차 중 하나입니다. 확정일자가 빠르면 빠를수록 다른 채권자보다 우선순위를 확보할 수 있습니다.

📄 표준 전월세 계약서 주요 항목별 상세 해설

전월세 계약서에는 꼭 포함돼야 할 항목들이 있으며, 아래 표에 정리한 내용을 기준으로 작성해야 법적 분쟁을 줄일 수 있습니다.

항목설명

임대인·임차인 인적사항	이름, 주민등록번호, 주소, 전화번호 등
임대 목적물	정확한 주소, 층수, 전용면적, 구조 등
계약 기간	시작일과 종료일, 계약 갱신 조건
보증금 및 월세	숫자 + 한글 병기, 입금일과 입금계좌 기재
관리비 및 포함 내역	수도·전기·가스 외 기타 항목 명시
확정일자 기재 여부	신청 필요 여부 및 전입신고 안내
특약사항	수리 책임, 원상복구, 위약금, 계약 해제 등
중개수수료	요율 계산 및 영수증 발급 여부 명시

이 중에서 특히 중요한 것은 ‘보증금 및 월세’ 항목입니다. 반드시 숫자와 한글로 병기하여야 하며, 입금일 및 입금 계좌 정보도 구체적으로 명시해야 추후 입금 확인 문제를 방지할 수 있습니다.

🧾 전세·월세 계약 시 반드시 포함해야 할 특약사항 정리

특약사항은 계약 당사자 간의 세부 합의를 반영할 수 있는 공간입니다. 하지만 너무 포괄적이거나 추상적인 문구는 오히려 분쟁의 소지가 되므로 명확하고 구체적으로 작성해야 합니다.

1. 수리 책임 관련 특약

예를 들어, 보일러 수리, 창문 고장, 도배 상태 등의 항목에 대해 계약 당시 어느 쪽이 수리 책임을 질 것인지를 명확히 해야 합니다. 특히 수도 배관이나 전기 시스템 등 공용 시설 관련 수리는 임대인 책임이 많지만, 사용 중 파손은 임차인 책임일 수 있으므로 상황에 따라 정리합니다.

2. 선순위 임차인 및 근저당권 설정 특약

등기부등본상 선순위 임차인이 있는 경우, 해당 인물의 보증금, 전입일, 확정일자를 기록하여 우선순위 파악이 중요합니다. 또한 계약 이후 근저당 설정이 발생할 경우 해제 및 계약금 환급 조건을 특약으로 넣어야 보증금을 지킬 수 있습니다.

3. 계약 해제 및 위약금 조항

민법 제565조에 따르면 계약금을 포기하거나 배액상환을 통해 계약 해제가 가능합니다. 이를 계약서 특약란에 명확히 기재하면 법적 분쟁 시 유리하게 작용합니다.

🔐 계약서 작성 시 유의할 법적 요소들

전월세 계약서를 작성할 때는 법적인 요소들을 철저히 준수해야 합니다. 특히 아래 항목들은 계약의 효력을 결정짓는 중요한 기준입니다.

빈칸 없이 작성: 미기재된 항목은 직선(／)으로 표시해야 위조 방지를 할 수 있습니다.
정정 시 절차: 내용 정정은 해당 글자 수를 적고 양 당사자의 날인이나 서명이 필요합니다.
계약서 간인: 계약서가 2장이 넘을 경우, 각 장 사이에 도장을 찍어야 법적 효력이 있습니다.
중개업자와 계약 시: 공인중개사의 설명서 교부 여부, 공제증서 보관 등도 중요한 절차입니다.

이러한 법적 요소들을 충실히 이행함으로써 임차인은 불필요한 분쟁을 사전에 차단하고, 보증금이나 주거권을 안전하게 지킬 수 있습니다.

✅ 전월세 계약서 작성 완벽 체크리스트

다음 체크리스트를 따라가며 계약서를 작성하면 대부분의 실수를 방지할 수 있습니다.

임대인 신분증과 등기부등본 정보 일치 확인
건물 주소, 구조, 면적, 용도 등 명확히 기재
보증금·월세 금액을 숫자+한글 병기
계약서 빈칸 없음, 모든 페이지 간인
확정일자 신청 및 전입신고 절차 숙지
선순위 임차인·근저당권 확인 후 특약 기재
수리, 해제, 위약 관련 조항을 구체적으로 작성
정정 시 정정 글자 수 표기 및 양 당사자 서명
중개수수료, 관리비 등 금전 사항 명확히 작성

이러한 준비만 잘하면 어떤 계약도 문제없이 진행할 수 있습니다.

📚 결론: 꼼꼼한 계약이 내 보증금을 지킨다

전월세 계약은 단순히 거주지를 정하는 것이 아니라, 재산권을 보장받기 위한 법적 계약입니다. 특히 전세보증금과 월세라는 큰 금액이 오가는 만큼, 계약서 한 줄 한 줄이 매우 중요합니다. 등기부등본 확인, 확정일자 부여, 전입신고와 같은 절차는 보증금을 지키는 최전선이며, 특약사항은 사소해 보여도 분쟁을 방지하는 강력한 도구입니다.

따라서 계약 전에는 반드시 사전 공부를 하고, 가능하면 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다. 이러한 노력이 쌓여야만 안전한 거주 환경과 금전적 피해 방지를 실현할 수 있습니다.

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